2020年伊始，硅谷湾区的房市就呈现了一派火热的气象。

去年很多被压抑的购房需求，仿佛一夜之间开始释放。已经及时出手的先知先觉者希望房价继续上涨，可以让自己的资产更多升值。而很多去年观望房市整整一年的后知后觉，则有些蔫。除了有点后悔，还有点骑虎难下。不买怕涨，买了怕站在高位被套，希望房价能够下跌，把去年错过的机会补回来。

黑天鹅终于如期而至！短短两天时间，道琼斯指数大跌了约2000点，世界各地的股市也普遍下跌，似乎全球都笼罩在冠状肺炎疫情的阴影之下。而一些善于脑补的买家也开始满血复活，暗自窃喜，仿佛湾区的房市迎来了一波他们盼望已久的大跌，他们可以买到心目中的低价。

房热现象怎么产生的？湾区早春的房市真如传言中的大涨了吗？

我们先来看一看硅谷湾区三县这一年的房价走势图（图一）




如图所示，截止2020年1月，湾区各县的房屋中位数均价并没有如传言的那样大涨，只有些许微涨。Alameda County几乎持平。如果把价格走势图和房屋库存图放在一起，你或许会发现奥妙所在。原来，2019年房市是买卖双方反复博弈的一年，而现在升温是由于年末极低的库存导致。房屋拥有者的卖方终于秀出了肌肉，普遍看好后市而捂盘；由于市场上一房难求，那么作为买方的刚需和投资人只得陷入到低库存的自相残杀中。
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既然是存量博弈，现在的房价是不是又到了高点？

从2018年过热的高点下行以来，湾区的房市正在以各种方式挤泡沫。通过两年不到的时间，各城市社区的房价大多回落到了比较合理甚至是比较低的的位置。再加上总体经济没有如预期般大幅下滑，股市又连创新高，利率大幅下降，通胀预期日益加剧，衰退阴影如达摩克斯利剑随时高悬头上，都导致了很多先知先觉的投资人调整资产配置，投资房产以抗衡通胀预期。毕竟房产的下跌可不像股票下跌是没有底线的，且还可以运用杠杆而不用担心被强制平仓。而通过一年多泡沫挤出，很多地区的房价也变得相对可负担，这使得2019年被压抑的刚需也在年底得以点燃。

湾区不同地区房价，在2019年的不同时期，则出现了涨跌不一。特别在年末传统淡季的几个月，更是宛如冰火两重天。以下拣选的几张图表按ZipCode分类（我们平时用来给客户分析市场之用），以期尽可能展现同一城市不同地区的价格分化，提醒正在准备房屋买卖的朋友，不同社区不同时期的价格起伏走向有时候是不一样的。从而能更好理解，交易时机选择的重要性。
（注：图表数据截止2020年1月底）


1.Palo Alto（图2）

Palo Alto作为硅谷最早期的宇宙中心，吸引了很多人的关注。2019年，该地区房价有多次降到了正常价格通道的下方，也有数次跌破价格通道，但稍纵即逝，最短只有3周。聪明的你是否已经抓住了机会？

截止一月底，94306的价格已经远低于价值通道（以下简称通道），也就是说，市场上起码一半以上的交易都具有很好的投资价值，所以我们给出的建议是“高度推荐”。而94301的价格已经到了通道中上方，也就是说，有一半的物业售价已接近通道上方，因此我们给出的建议是“谨慎购买”。




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由于图表中数据的产生会有延迟性，所以关心Palo Alto的朋友（点击）可以和我联系，随时了解最新的市场情况，买在低点，卖在高位。

2. Cupertino/ Saratoga（图3）

这两个传统和新兴的豪宅区一直是硅谷人热议的。我们可以看到，由于2018年的非理性上涨使得这两个地区都远高于正常通道，之后的报复性下跌就是可以理解的了。

2019年，95070的价格曾有两个时期回调到通道以下；95014上半年是在通道范围内坚挺，但从9月份开始，突然大幅下降至11月份的最低点回调，投资价值显现，也是近5年来最好的购买时机，从而引发了12月以来的市场大热，这个地区抢房的热情堪比2018年初。由于数据的延迟，截止发稿，价格曲线已经回至正常通道内。目前的价格还属于正常，但由于短期内的急剧上行容易失控，所以我们给出的建议是“谨慎购买”。是的，这里没有价格暴涨，只是非理性下跌后的恢复。聪明的你是否又抓住了这短暂的3个月机会呢？



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3. Sunnyvale （图4）

Sunnyvale 给早期的投资人丰厚的回报，所以也一直是很多硅谷人喜爱的地区。但这一切在2018年二季度开始改变。莫名的上涨预期让该地成为整个硅谷湾区热度最高的地区之一。我们曾在17年底和18年初多次预警我们自己的签约客户，谨慎投资该地区，使很多人避免了站在山顶。

还没有进入2020年，该地区的94087就进入了抢房大战。觊觎该地区很久的人们被旁边Cupertino升温的房市带动，使该地区房价迅速蹿升。截止发稿，本地区的房价已经逼近通道顶部。所以我们给出的建议是“谨慎购买”。

94086的春天来得稍晚一些，显得比较犹豫。截止发稿，虽已进入通道范围，但价格尚可接受。



4. Santa Clara

此处不配图。
该市2016年末开始大幅启动房价，升幅远大于湾区其他城市。从2017年Q2开始就脱离正常轨道一骑绝尘，到2018年Q2立刻大幅下跌回归到了通道内，这两年就像一个变乖的孩子，一直不温不火。但到了2019年末，该地区也开始升温，截止发稿，94050部分地区的交易价也已悄然逼近通道高点，建议“谨慎购买”。

但目前Santa Clara还有很多地区尚在合理的通道下方运行，“可以购买”。关注这个地区的朋友可以和我联系，掌握该地区的动态，争取以合理的价位拿到心仪的房子。

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5. San Jose
作为湾区最大的城市，近十年居民住宅交易量非常庞大，这里的房价在是最具有普遍指导意义的。

San Jose社区众多，不同地区的涨跌时间完全不一样。同一时期，有些地方急剧蹿升，有些地方却在下降。所以，掌握即时信息，选对时期出手，远比在市场上苦苦等待所谓昙花一现的Off Market/Good Geal的房源重要。

（插一段关于Off Market Deal的想法）
毕竟卖家都不是傻瓜，卖价也不会太低于市场价，唯一的优点就是竞争的人稍微少一点。而5个offer和15个offer本质上相差并不大。而苦等Off Market Deal的买家丧失的是时间机会成本。即使偶尔出现好价位房子，觊觎已久的投资人蜂拥而至，价格立刻就会被抬上去。而且真正好价位的房子，对买家要求极高，需要决定时间短（在其他人还在考虑时候就成交），需要成交速度快（很多不超过48小时），需要对该地区的情况非常了解（有经验），竞争对手又很多是all cash买家（有实力）。所以那些需要贷款购买、需要时间考虑、进行比较的购买者几乎就没有机会。与其在市场里苦寻便宜货，还不如让我们帮你参谋市场。毕竟，湾区一个市场呼吸间的差价远大于偶然一遇获得的便宜。

# North San Jose（图5）

先来说这两年比较火爆的North San Jose地区。随着San Jose城区改造的步伐加快，湾区的通勤日渐拥堵，这里成为很多年轻人的购房选择。从2017年底开始，95131的房价就一飞冲天，至18年3季度回归正常通道。目前房价又到了通道的上方，建议“谨慎购买”。由于这里的房价变化很快，关心这个地区的朋友可以和我保持密切联系，选择合适的阶段买到称心的房子。

而在这段时期，95035的房价倒是出现了短暂下行，跌破了正常通道。虽然截止发稿，这里又有所回升，但还是低于正常通道，关心这个地区的朋友可以考虑在近期下手，别让闪现的机会失去。如果不能确定是否物有所值，可以与我们联系咨询。



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# South San Jose（图6）

笔者有好多朋友住在95124，也在这个区域完成过很多交易，对这个区域比较熟悉和有感情，所以也多介绍一点（也算加了点私人情感）。相对于San Jose其他社区，95124在这波长达近10年的上升期起步较早，还曾一度成为热门地区。这归功于这个社区丰富的公立和私立教育资源。这里也紧邻传统的富人区Los Gatos。社区环境相当好，交通也非常方便，就近可以驶入85/17/87等多条高速。

2015年Q1开始，这个地区的房价就一直在高位徘徊，虽然一度在2016年Q4略降，很快在2017年的Q2又升至高位，并快速上升，直到2018年的Q2才幡然转身。由于这个社区的泡沫是多年缓慢堆积而成，所以，在整个2019年的行情里，也是悄然缓步下行，并没有给市场上留下很多的印象。目前的中位数房价几乎回到了2017年的Q2或Q4，部分房源的价格已经接近骨髓价（相比于出血价）。对95124，我们给出的建议是“推荐购买”。

95125 Willow Glen的大部分地区是San Jose传统精英居住的社区，有相当数量的医生和律师也选择在此地居住。这里房价也像老派绅士般长期波澜不惊，在轨道里稳步上行，除了2018年初追随大流的大嗨。或许是老年人不适应长期疯狂，所以之后的房价很快回归到本来应有的轨道里。目前的房价在轨道底部。由于这里的房子保值性比较好，我们给出的建议是“推荐购买”。



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由于San Jose社区众多，我们常年坚持收集各个ZipCode或社区的数据。如果有朋友正在考虑在湾区买房，不妨和我们联系；或者如果对地区差异及房价变化还不太了解的朋友，也可以多与我们保持联系，随时掌握一手信息。



6. 半岛地区（图7）
半岛地区我目前想简单的推荐两个地区，特别是San Carlos的94070。这种传统社区的房价往往比较稳定，但一旦显示疯狂，后果也比较严重。目前这个地区的房价已经在低位，继续下行的空间不大，所以我们给出的建议是“高度推荐”。另外也请参考这个地区历史上多次低库存出现的后续发展，作为参考。



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至于关心半岛其他地区的朋友可以与我们联系，我们可以帮你们量身分析你关心的区域行情，帮你在房屋买卖上把关护航。如果你想像专业人员一样了解市场，可以下载美国房产协会提供的MLS Free App，用专业人员的工具查找最新、最及时的房源和市场动态。https://mls-client.com/CF6172B6


7. 东湾（图8）
说起东湾，不得不提一下东湾很多朋友关心的Fremont 94539地区，由于我们原来的图表将Hayward 94541做在了一起，也就顺带着介绍一下。

Fremont 94539拥有非常好的学区资源，社区环境优美，生活设施也相当方便。虽然有些朋友会有点后悔没在去年出手购买，值得欣慰的是，目前的中位数房价也还在下行通道的底部区域。我们给出的建议是“推荐购买”。如果你比较在意这个地区，不妨可以与我们联系，查看具体物业价格是否和当下的行情相符，争取在低位区间买到优质房。94541是前两年很多小投资客喜欢购买的区域，但这里的投资价值可能还需要时日来体现，所以，我们给出的建议是“可以买进”，如果你对这里有兴趣，也不妨找我们做一下参考。



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湾区房市的变化，不同区域几乎每过一到两个月就会有比较大的变化，时而上扬，时而下行，一般人很难较好把握。我们也知道，即使聪明如你，赚钱也很辛苦。湾区高昂的生活成本使攒钱也更不容易。

但是，湾区房地产市场的每一个呼吸起伏间，房价升降空间可能就是整一年或两年的血汗钱。我们期望的是，用我们专业的知识和服务，真正的帮助到各位朋友省钱。且行且珍惜。


股市下跌了，楼市会不会下跌？

回到本文的开头，正值目前股市连续重挫，后市迷茫。有些人的市值跌去很多，颇有些后悔没能早点套现置业，更多的人则信奉 “机会是跌出来的” 这句古老的励志毒鸡汤。后悔去年错过低房价机会的人，开始满血复活，等待下一波机会。那么，机会会来吗？

我们不是神仙，也不算命。
我们只是用历史的数据和专业的知识来助你分析。

机会一定会有的 ！
机会一定是不多的 ！！
机会面前你也一定会犹豫的 ！！！


和股票的投资属性不同，房地产投资不仅具有一般的投资属性，还有可使用属性，更具有很强的抗通胀性以及在税收上也能获得很多好处。股票公司会破产，土地一般却不会灭失或重生（不抬杠自然变迁、宇宙起源）。就以湾区房市近20年发展为例，机会不重要，上船最重要。什么时候下跌，会下跌多少？什么时候能上涨，涨到什么位置？没有人能精确预判。英国哲学家Francis Bacon曾说过，机会如同银河。但能够有勇气抓住机会的却是极少数。房地产的投资比的是毅力和坚持。

我们不是股票方面的专业投资人员，没有能力分析股市的未来。我们只能将近五年的湾区房价趋势图与股市的趋势图放在一起供你参考，相信聪敏如你一定能直观的了解现在的房价在历史中的位置。



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根据历史的图表看，股市的震荡一定会对房价有所影响，但并不是股市的每次下跌都会导致房价的同步下跌（市场从来都是有震荡的）。目前湾区有相当地区的房价已经显示出投资价值，也有部分地区有过热现象（有所分化）。所以寻找有分析特长的专业人员帮你出谋划策，远比找一个只会帮你递Offer的折扣人员来得重要。湾区的买房竞价机制总体是价高者得。偶尔会有一封书信感动卖家的故事，也是凤毛麟角，会被某些人当做传说拿来炫耀。换做你是卖家，损失多少收益可以抵得上那份感动。即使你在抢房时获得些许微利，相比你能得到市场客观信息而获得的收益要少很多。毕竟，湾区的房产市场，一个起伏呼吸间的差价，往往就会消耗你一年或两年的血汗钱。

房地产从业25年来，见证过很多在房产投资方面做得很成功的人士，感觉到他们最大的特质在于大气。房产投资需要一定的大气。想了解对湾区房产的市场信息分析，可关注我们的公众号“LiveBayArea”。

曾听过一则关于湾区房地产的真实故事：曾有人看中Santa Clara的房子。每一次都在需要加价几万的情况下放弃；而在下跌时候都犹豫，期望能够再低。最后，看中地区的中位数房价从六十几万一直升到了一百四十多万历史高位才决心下手购买。且不说这房价上升，但就租房多年和没有能省掉的抵税，就是很大的一笔开支。这就好比大家都在10楼起步，别人从10楼电梯上行，有些人则不动在等一个下行最低点；别人到了20楼，他还在等待和期望；别人终于开始下行了，但也不过是回到了16楼，而他还在10楼等待。因为他永远不知道最低点什么时候会来，所以永远在等一个机会；而别人则又返身继续上行。

图表数据只是反映了历史，而未来则是混沌不清的。市场会瞬息变化，本篇的数据和图表也会在今后有所更新，敬请关注。买在低点，赢在高点，轻松积累财富，更多时间休闲，这可能是很多人的梦想。如果时间可以重来，你确实可以点石成金。但是时间不可能重来。“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。” 股神巴菲特说的这句话，你怎么看呢？


感谢造物主给我一双黑色的眼睛，
我要用这双眼睛来帮你发现光明。



（2020年2月28日）
截止发稿，湾区不同区域的市场又有了一些新的变化。欢迎及时和我们联系获得最新信息。本文图表如果无法正常显示，请加文章底部公众号看原文。如果你想像专业人员一样了解市场，可以下载美国房产协会提供的MLS Free App，用专业人员的工具查找最新、最及时的房源和市场动态：https://mls-client.com/CF6172B6

附：Santa Clara County
（2020年/2019年）1月的市场同比数据




作者： Steven Zhou （周青坤）
1996进入房地产行业，一直在美国和中国从事房地产前期开发丶市场开发和销售管理工作。作为旧金山硅谷湾区BQ Realty 的房产经纪，在湾区生活工作了十几年。对本地市场有深入的了解和独特的见解。秉着对中美两地房产市场及购房文化的了解，近年来，服务了许多中国赴美的投资客户及在湾区工作生活的有房屋买卖需求的客户。耐心细致的服务及犀利准确的预判和操作体现了一个房地产专业人员的功底和素养。
鸣谢:感谢湾区著名Broker-Bill Qin和Redfin提供部分图表和支持。

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